전세 계약 주의 사항과 특약 사항 (임대인 vs 임차인)

전세 계약 주의 사항과 특약 사항 (임대인 vs 임차인) 부린이 꼭 알아야 하는 필수 사항 

 

나중에 세를 주거나 살 경우 알아두면 좋은 내용이라 포스팅합니다.

 

임대인의 입장에서

집을 사서 전세를 놓는 소위 갭투자 (레버리지 투자)를 한다는 전제라면

전세금을 받아서 매매 잔금을 치뤄야하기 때문에 매매 계약을 체결하고 바로 전세를 내 놓습니다.

그래서 매매 잔금일을(3개월 정도) 뒤로 놓고 매도자에게 전세를 구하는데 협조를 구해야 합니다.

보통은 매매 계약을 한 부동산에 2주 정도 시간을 드립니다.

하지만 매매 잔금일을 맞춰야 하는데 전세가 안나간다면 불안해지므로

매매 잔금일 전에 가능한 서둘러 전세를 구합니다.(시간이 지나도 세입자가 맞춰지지 않는다면 전 부동산에 전세를 뿌려야합니다)

관심있는 세입자가 나타난다면 부동산 중개소에서는 가격 조정을 시도할 수있고 여러가지 협의 사항을 요청합니다.

그리고 반드시 조율 할 사항이 있으면 가 계약금 받기전에 정해야 합니다.

이는 가 계약금이 입금이 되면 일반적으로 계약이 성립된 것으로 보기 때문입니다.

세입자와 가격 조정이나 날짜 조정을 하고, 간단한 인적사항(가족 수, 직업, 애완동물 등)을 알고

계약을 진행한다는 의사를 밝힙니다

 

 [ 전세 계약서 특약사항 ]

부동산 계약에서 특약은 거래 상대방과 합의한 특별한 혹은 특수한 약정 사항입니다

일반적으로 민법에 따른 기본적인 계약 내용이 있고

아래에 임대인과 임차인이 합의해서 넣는 특별히 약속한 내용을 말합니다

상황에 맞게 추가되는 계약 내용이라고 생각하면 됩니다

 

전세 특약은 대부분 근저당권이나 물건(임차공간) 상태에 대한 내용입니다

꼭 넣어야 하는 전세 계약 특약사항은 다음과 같습니다

 

1.  현시설 상태에서의 임대차 계약이며, 기본시설 파손시 임차인은 원상복구하기로 한다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 원상복구하고 그 비용 및 공사기간 동안 발생한 임대인의 손해는 임차인이 부담한다..

(첫 번째는 아파트 컨디션을 위한 조항입니다. 깨끗하게 만들어주고 써 주세요~~ 에 대한 내용입니다.)

2.  전기, 수도, 가스 등의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용상의 부주의로 인한 수선 및 소모품은 임차인이 하기로 한다..

1, 2는 기본적으로 들어가는 특약사항이고 판례에도 나와있는 내용이며 나머지 특약은 상황에 따라 추가 가능합니다

 

3. 임차인은 실내흡연, 애완동물 반입 및 콘크리트 타공이 필요한 경우 임대인의 동의를 얻는다.

이 조항은 협의가 필요한 사항이긴 하지만 임대인 입장에서는 반드시 들어가야 한다고 생각합니다.

4. 임대인은 잔금전 수리를 (합의된 내용) 하기로 한다

이 경우는 이사 하기 전에 아파트가 고처야하는 곳 (배관, 누수, 전구 등)이 있거나

새로 가는 것 (도배, 장판 등)이 있는 경우는 넣으며 궂이 넣지 않아도 되기는 합니다.

 

 

 [ 아파트 근저당권 즉 전세 대출이 있는 경우 특양 사항 ]

1. 근저당금 ooo,ooo,ooo원(oo은행) 설정 상태의 계약이나 임대인은 잔금시 전액 상환, 말소한다.

(근저당금은 대출을 말합니다)

가장 좋은 것은 근저당권 설정이 안된 집으로 전세를 들어가는 경우이지만

대부분 집을 구매 할 때 대출을 받아서 구매 하므로 만약에 경매에 넘어가면 최 우선으로 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있으니 임차인이라면 대출을 반드시 말소한다는 조건으로 계약을 하여야합니다.

등기부 등본 확인은 계약전과 계약하기 직전에 확인하여야 한다

따라서, 보증보험에 가입이 되는 집을 선택하는 것이 가장 좋습니다.

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2 임대인은 임차인의 전세자금 대출, 보증보험 가입에 협조한다.

세입자가 전세 대출을 받으려면 계약서를 제출해야하고

계약을 한 상대방(집주인)의 확인이 필요하니 이를 이행해 달라는 내용입니다.

 

 

3. 잔금이후 소유권 변동 이외에 다른 권리 변동(대출 등)은 하지 않기로 한다.

물론 잔금 이후에 전입신고와 확정신고를 전세입자가 하게되면 최우선 변제권이 생깁니다.

만약 집주인이 새로 받은 대출로 인해 집이 경매에 넘어가게 될 경우 가장 먼저 전세금을 돌려받을 수는 있지만 아에 이런 대출로 인해 문제가 생기는 것을 원천 차단하는 조항입니다.

만약 이 조항에 대해서 집주인이 부담스럽다고 한다면,

‘잔금 이후 전입신고와 확정신고 전까지는 대출을 받지 않도록 한다라는 조항 정도를 넣도록 한다

이는 전세금이 가장 우선 순위가 되서 경매에 넘어간다고 할 때 가장 먼저 전세금을 변제 받을 수 있다

( 세입자에게는 베스트인 조항이나 임대인라면 안 넣는 것을 추천합니다.)

 

 

[ 임대인들이 꼭 잊지 말아야 하는 사항 ]

임대인들은 전월세 신고를 해야하는 법이 있어서 계약일 기준 30일 이내에 전월세 신고를 해야합니다.

미 신고시 과태료가 부과될수 있으니 꼭 신고 해야합니다